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《条例》释义?不动产登记簿(上)
2015-11-30 | 作者: 蔡卫华 刘志强 | 来源: 转国土资源部网站 | 【 】【打印】【关闭
 
    

 

 【编者按】 本期为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)释义连载之四,刊发第二章不动产登记簿第八条和第九条的释义内容。

  第二章 不动产登记簿

  第八条【不动产登记簿】

  不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

  不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

  不动产登记簿应当记载以下事项:

  (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

  (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

  (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。

  释义:

  不动产登记簿,是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。不动产登记簿既要反映不动产的自然状况,还要反映其上建立的各类法律关系,在不动产统一登记制度中处于核心地位。目前,国土资源部已经下发了《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔2015〕25号)(以下简称《通知》),对统一的登记簿册的样式予以了更为细化的规定。

  一、关于不动产登记单元

  本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。不动产单元,是指使不动产特定化,以便以之为基础设立登记簿簿页,并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产单元是《条例》首次提出的概念。建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。不动产之间在空间上相互连接,必须通过测量等手段从空间上将其相互区分,使之成为独立的物。建立不动产单元,统一编码制度,既有利于区别不同的不动产,也有利于政府对不动产进行管理。

  (一)不动产单元的特征。作为不动产登记的基本单位,不动产单元一般具备以下三个特征:

  一是具有明确的界址或界限。该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来,土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的,而房屋则必须具有明确的四至界限,可以是墙体,也可以是其他的固定界限。

  二是地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式,形成地籍图或地籍册,并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位置,据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定,并赋予唯一的、确定的编码,形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

  三是具有独立的使用价值,即作为登记单元的不动产能够单独被使用。例如,根据《山东省土地登记条例》,对于土地使用权类型、用途、期限不同的土地,一般应当分别划宗。

  (二)《条例》颁布前,各类不动产的登记单元。在不动产统一登记实施之前,土地、房屋、海域等不动产都规定了各自的登记单元,分别如下。

  一是土地以宗地为登记单元。《土地登记办法》第五条规定:“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”国土资源管理部门以宗地为单位填写土地登记簿。国土资源部此前一直积极推动宗地统一编码工作,颁布有专门的《宗地代码编制规则(试行)》,并对全国宗地统一代码编制工作进行了部署。房屋登记方面,《房地产登记技术规程》也对房屋登记基本单元的编码规则等予以了明确规定。

  二是房屋以基本单元为登记单元。《房屋登记办法》第十条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

  三是海域以宗海为登记单元。《海域使用权登记办法》第四条规定:“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填(围)海造地的,应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的,应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的,应当共同申请登记。”

  (三)我国不动产单元的设置。本条第一款对不动产单元进行了原则性概括,明确了以登记单元为基础构建不动产登记簿。登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征及其组合情况。不动产单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间。根据《通知》规定,不动产登记簿依据不动产登记单元进行填写,具体分为宗地宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等部分。

  二、关于不动产登记簿

  本条第二款规定:“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”因此,我国不动产登记簿的具体样式应当由国土资源部统一进行规定。

  (一)《条例》颁布前登记簿的样式。在不动产分散登记的背景下,各类不动产都结合自身的权利特点,分别设置了登记簿,形式不一,各具特色。土地权利、土地承包经营权、海域使用权、水域滩涂养殖权、海岛使用权等不动产登记的基本单位都不同,都已经建立了各自统一的登记簿样式。房屋登记已经出台了专门的登记簿管理办法,草原登记尚缺乏详细的办法和规范,林权登记也还尚未出台统一的登记簿册样式。

  一是土地登记簿以宗地为单位按照物的编成进行设计,土地登记卡及其续表对土地权利变动等事项进行全面记载。根据国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉(试行)的通知》(国土资发〔2008〕153号)的规定,土地登记簿由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三个部分组成。登记簿以街道 (乡、镇)为单位,按街坊 (村)及宗地号顺序排列组装。土地登记卡上全面记载了地块的宗地编号、面积、用途、权属性质等基本信息。土地登记卡续表中记载了土地初始、变更、注销和其他登记事项及其发生的时间。但是,土地登记的对象不包含所有土地权利,土地承包经营权被明确排除在外。此外,对于林地所有权和林地使用权的登记发证,管理上还存在一定争议。

  二是房屋登记以房屋基本单元为单位,采取物的编成进行设计,以登记权利类型为基础,分别设置登记簿页。虽然住建部门尚未制定统一的房屋登记簿样式,但是《房屋登记簿管理试行办法》对房屋登记簿的基本记载事项进行了规定,地方可结合本地实际适当增加。房屋登记簿以“房屋基本单元”为基础,记载了房屋产权变动的基本情况。登记簿分为房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况三个部分。房屋基本情况包含了房屋编号、坐落、楼层、面积、土地权属性质以及房地产平面图等房屋自然信息。房屋权利状况部分包含了房屋的所有权、抵押权、地役权等权利变更情况。其他状况则包含了预告登记、异议登记、查封登记等不直接发生物权变动的登记类型。

  三是土地承包经营权登记簿采取以户为单位,多个承包地块一并登记。根据《农业部办公厅关于印发〈农村土地承包经营权登记试点工作规程(试行)〉的通知》中关于土地承包经营权登记簿的规定,土地承包经营权登记簿包含承包主体情况、承包地块情况以及承包经营权证变更情况三个主要部分。承包主体情况包含发包方和承包方的名称和身份情况;承包地块情况中,包含承包户名下的多个承包地块,并分别标注了四至方位;承包经营权变更情况栏中包含证书的补发、换发和权属变更情况等。

  四是海域使用权登记簿以宗海为单位进行登记。根据《海域使用权登记办法》的规定,宗海是指权属界线所封闭的用海单元,海域使用权登记簿由海域使用权登记表组成,按照海域使用权登记编号顺序进行设置。登记簿具体包括海域使用权人信息、宗海坐标、图件及相关信息、变更登记栏等。

  五是无居民海岛使用权登记簿以单个海岛或者封闭区域为单位进行登记,包括海岛和岛上建

  筑物的登记。根据《无居民海岛使用权登记办法》的规定,无居民海岛使用权登记是对海岛的权属、面积、用途、位置、使用期限、建筑物和设施等情况所作的登记。从登记簿的设计来看,包括海岛使用权人情况、用岛范围面积、岛上建筑物和设施情况以及变更登记情况。

  六是林权登记簿包含林地和林木两类不动产的登记。从登记簿的设计来看,基本包含林地、林木坐落、面积、株树等客观描述情况和权利人情况。登记簿还设有变更登记栏,用于记载林权的变更情况。

  七是水域滩涂养殖权登记簿延展期限单独设页。2010年,农业部第1408号公告颁布了《水域滩涂养殖证等登记簿》文本格式,登记簿可以分为养殖权人信息栏、水域滩涂信息栏、延展期限栏、变更登记栏。由于《物权法》 、《渔业法》等法律中未规定养殖权的最低期限,实践中养殖权的期限相对较短,甚至一年一发,因此养殖权登记簿中专门设置了延展期限栏。

  (二)目前不动产登记簿的设计。根据《通知》的规定,不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成,同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入统一不动产登记簿。登记簿具体分为宗地、宗海基本信息和不动产权利及其他事项登记信息,后者又包括土地所有权登记信息、建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息、房地产权登记信息、建筑物区分所有权业主共有部分登记信息、海域(含无居民海岛)使用权登记信息、构(建)筑物所有权登记信息、土地承包经营权、农用地使用权的其他使用权登记信息(非林地)、林权登记信息、其他相关权利登记信息、地役权登记信息、抵押权登记信息、预告登记信息、异议登记信息、查封登记信息等。根据《通知》规定,各地可以结合地方实际,针对不同的权利登记事项,对登记簿做相应调整,但不得随意减少登记簿的内容。

  三、不动产登记簿记载事项

  本条第三款规定了不动产登记簿的主要记载事项,主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。

  一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。以土地登记簿记载为例,其坐落便是指宗地所在地的名称,界址主要是通过地籍编号和图号体现,面积则是指宗地的大小,用途主要是指土地的使用类型,具体包括水田、果园、天然牧草地、住宿餐饮用地等,按照《土地利用现状分类》的规定予以记载。对于房屋而言, 还包括房屋的楼层等信息。

  二是不动产的权属状况。不动产的权属状况,主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。以土地登记簿记载为例,权利人是指土地使用权人或所有权人;类型是指集体土地所有权、国有建设用地使用权等类型;内容是指房屋容积率等限制内容;来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式;期限是指土地使用权的期限;权利变化情况,是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。

  三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。在异议登记的情况下,登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实;在预告登记的情况下,登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实;在查封登记的情况下,登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下,都未发生权属的实际变动,记载只是一种风险的提示和权利的限制。

  第九条【不动产登记簿的介质】

  不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

  不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

  释义:

  本条是关于不动产登记簿形式及其安全的规定。

  一、关于登记簿的形式

  传统的登记簿一般采取纸质的形式。由于经济社会的发展,电子计算机及网络的广泛应用,信息化已经成为各行各业的发展趋势。不动产登记也应适应这种趋势,实现登记结果的电子化。在《条例》颁布以前,《土地登记办法》和《房屋登记办法》均对登记簿的形式作出了规定,例如《土地登记办法》第十五条第三款规定:“土地登记簿采用电子介质的,应当每天进行异地备份。”《房屋登记办法》第二十四条规定:“房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应当有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份。”

  据此,在实践中,我国许多地方也实行了电子登记系统,一些经济发达地区如上海、南京、广州等地基本上实现了土地登记的电子化。其他国家和地区早就开始了登记信息化、电子化的步伐,如我国台湾地区《土地登记规则》第六条就规定了“土地登记得以电子处理,其处理之系统规范由中央地政机关定之。土地登记以电子处理者,其处理方式及登记书表簿册图状格式,得因应需要于系统规范中另定之”等。

  二、关于登记簿的安全

  虽然电子登记簿使用较为便利,易于保存和传输,极大地提高了登记效率,但是受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大,为了避免因系统故障、自然灾害等导致登记资料的遗失破坏,《条例》规定应当定期进行异地备份。这种异地备份的做法,在国外也被采纳。例如,澳大利亚昆士兰州的登记簿早已电子化,共有三处备份,一处在登记机构办公地,另一处在本市的另一栋楼,还有一处位于郊外偏僻之处,数据每天进行更新。电子登记簿应当有唯一、确定的纸介质转化形式,简单来说,就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来,以便管理保存或者查询需要。

  【执笔:国土资源部不动产登记中心蔡卫华、 刘志强】

 

 

 

 
 
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