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《条例》释义?不动产登记簿(下)
2015-11-30 | 作者: 蔡卫华 刘志强 | 来源: 转国土资源部网站 | 【 】【打印】【关闭
 
    
  【编者按】 本期为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)释义连载之五,刊发第二章不动产登记簿第十条到第十三条的释义内容。

  第十条【不动产登记要求】

  不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

  释义

  本条是关于登记簿记载要求的规定。

  不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。“各类登记事项”指的就是本《条例》第八条第三款所规定的不动产自然状况、权属状况及其他事项。所谓“准确”,是指记载于不动产登记簿中的各类登记事项应与真实状况保持一致,唯有如此,才能保证不动产登记簿所记载的权利与事实上的权利是一致的。所谓“完整”,是指应当记载的各类登记事项均毫无遗漏地记载于不动产登记簿之上,包括各种自然状况、权属状况和其他事项。不过,并不是说每一项不动产登记都应当记载自然状况中的“坐落、界址”等所有要素、权属状况中的“主体、权利变化”等所有要素,涉及不动产权利限制提示的事项和其他事项,而是根据不同类型的不动产权利所需要记载的事项,将所有真实存在的能够反映不动产权利的各项具体要素记载于不动产登记簿上。所谓“清晰”,是指能够在不动产登记簿上清楚明晰地看到所记载的各类登记事项。这要求不动产登记簿的设置需合理,在不同的簿页和栏目记载不同类的事项,记载内容也应按照一定的逻辑顺序进行安排,打印或手写的字体大小适中、字迹清楚易识,以保证查看不动产登记簿时能对所登记的情况一目了然。

  任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。“任何人”,就是包括权利人、利害关系人、登记机构工作人员和其他人等所有人,都不能损毁破坏不动产登记簿,不得修改登记事项。可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。

  第十一条【不动产登记人员】

  不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

  不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

  释义

  本条是关于不动产登记人员的规定。

  不动产登记人员是指直接从事不动产权属审核和登记审查的工作人员。由于不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利,价值巨大,为了确保登记结果的真实性与准确性,有效地维护不动产交易的安全与效率,各国都对不动产登记机构工作人员有很高的要求。因此,《条例》对登记人员提出了要求,一方面要求从事登记的人员应当具备相应的专业知识和业务能力,保障登记人员具备开展不动产登记的基本业务素质;另一方面也强调登记机构对登记人员的后续培训教育,保证登记人员能够适应不断发展的不动产产权登记管理的需求。对于登记人员的资格管理、考核培训等具体内容,还需要通过出台专门的配套规章予以规定。《条例》要求不动产登记人员应当具备相应的专业知识和业务能力。

  一、加强不动产登记人员管理的意义

  加强不动产登记人员管理是完善登记制度的关键环节。不动产登记作为保障不动产权利的一项重要制度,其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的。加强不动产登记人员的管理,可以确保登记机构的工作人员具有足够的知识水平、具备符合岗位要求的专业能力和认真负责的专业精神。这样才能保证登记结果的真实性、准确性,从而维护登记的效力,最终实现不动产交易的安全与效率,为社会主义市场经济的健康发展保驾护航。

  加强不动产登记人员管理是提升登记人员素质的有效途径。不动产登记是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作,从事不动产登记的人员必须同时具备法律、经济、不动产、信息技术等多方面的专业知识,特别是不动产登记的审核、登簿等工作,对登记人员的业务素质、责任意识要求更高。加强不动产登记人员管理,对登记业务人员提出岗位要求,完善登记人员考核制度,加强针对性的职业培训,有利于增强登记人员的学习主动性和实效性,能够有效提升不动产登记人员素质和业务水平。

  加强不动产登记人员管理是保证登记质量、减少登记差错的必然要求。不动产登记涉及权利人的重大利益,往往差之毫厘、谬以千里。通过加强不动产登记人员管理,明确界定不动产登记人员的职权和责任范围,建立科学合理的业务技能提升体系,有利于发挥登记人员的主观能动性,减少主观任意性,提高登记人员的责任心,促使其依法依规履职,减少登记错误,保证登记质量,确保不动产登记工作的高质、高效运行,从而增强登记公信力,有效维护不动产权利人合法财产权益。

  二、《条例》出台前,我国不动产登记人员管理的情况

  《条例》颁布以前,各类不动产登记中,土地、房屋、海域登记规定了登记人员持证上岗制度。实践中,海域使用权登记人员持证上岗尚未正式实施,土地登记人员持证上岗制度和房屋登记官制度实施顺利,制度比较成熟。

  土地登记采取土地登记人员持证上岗制度土地登记领域开展登记人员考试上岗制度较早。1996年10月30日,原国家土地管理局印发了《关于实施土地登记持证上岗制度的通知》[[1996]国土(籍)字第190号],出台了《土地登记持证上岗管理暂行办法》,要求土地登记人员必须具备土地管理的法律法规、土地登记的理论与方法、土地管理基础知识等方面的知识,同时规定《土地登记上岗资格证》是土地登记人员上岗资格的凭证,凡参加土地登记上岗资格考试合格,并取得《土地登记上岗资格证》的人员方可从事土地登记工作。2003年,国土资源部印发了《关于进一步做好土地登记人员持证上岗工作的通知》(国土资发〔2003〕44号),进一步完善了土地登记人员持证上岗制度。《土地登记办法》作为部门规章,再次明确规定了土地登记人员持证上岗制度。《土地登记办法》第四条规定:“国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。”据统计,截至2014年,全国已有95110人取得《土地登记上岗资格证》,一支基本能够满足当前工作需要的土地登记队伍逐步建立起来。

  房屋登记采取房屋登记官制度《房屋登记办法》对房屋登记人员也作出了相应的要求,第六条规定:“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。”2009年,住房和城乡建设部进一步下发了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》(建房〔2009〕61号),明确规定“在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员,应按照《房屋登记办法》和本《通知》的要求,通过房屋登记人员培训考核或确认,取得《房屋登记官考核合格证书》后,成为房屋登记官,方可从事房屋登记审核工作”“从2012年起,未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员,应调离房屋登记审核岗位”,这些规定,在房屋登记领域开了“登记官”制度的先河,建立并实施了房屋登记官制度。据统计,截至2014年,全国已有29487人取得房屋登记官资格。

  第十二条【不动产登记簿的保管】

  不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

  采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

  采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

  释义

  本条是关于登记簿保管要求的规定。

  《物权法》第十六条第二款明确规定:“不动产登记簿由登记机构管理。”本条第一款进一步规定:“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管。”这样就将保管责任具体落实到个人。专人负责保管的好处在于:分工明确,确保有人对不动产登记簿进行实实在在的保管,且非保管人不能随意接触不动产登记簿,不容易出现差错;责任清楚,不动产登记簿因保管不善出现问题,可以进行问责。不动产登记簿作为国家机关重要的法定文件和重要资料,必须采取严格、规范的保存办法。不动产登记机构除了指定专人负责不动产登记簿的保管之外,还应建立健全相应的安全责任制度。

  不动产登记簿对于不动产物权变动公示具有不可代替的重要作用,若出现毁损、灭失,或者被人恶意篡改、盗取等情形,其后果将不堪设想,势必引发权利争议,产生社会纠纷。基于此,对于采用纸质介质不动产登记簿的保存,应当配备设计规范的专用库房和必要的安全保护措施,如不动产登记簿和地籍资料库应有行之有效的防盗、防火、防潮、防渍、防有害生物等安全设备。

  对于采用电子介质不动产登记簿的保存,由于电子登记簿比纸质登记簿存在更多的安全和隐私保护等问题,需要对其配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施,具体来说应包括以下几个方面。第一,保证电子登记簿的安全。电子介质的登记簿因需要接入互联网,所以既容易被感染病毒,也容易遭受黑客攻击。因此,采取电子介质登记簿的登记机构必须对电子登记簿配备充分的电子安全防护措施,如安装杀毒软件、防火墙、将内网与外网分开等。同时,这些登记机构应当每天对登记簿的数据进行异地备份并且异地保存。对于异地备份保存的数据,同样应采取充足的信息网络安全防护措施。第二,严格管理电子登记簿。为了防止电子介质的不动产登记簿被篡改,必须建立严格的规范,以确保对电子介质登记簿的数据之录入、存储、输出、运输进行严格有效的管理。例如,电子登记簿应当设置相应的加密程序,只有依其权限获得相应密码授权的人才能进入电子登记簿的信息系统进行相应的操作。 第三,严格规范和控制电子签章。在纸质登记簿上可以直接由登记机构的相关人员进行签名并加盖印章,但是实行电子登记簿则需要采用电子签名,这方面的安全问题也需要严格规范和控制。

  第十三条【不动产登记簿的保存和移交】

  不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

  行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

  释义

  本条是关于登记簿永久保存、重建及移交的规定。

  《物权法》并未对不动产登记簿的保存期限作出规定,《土地登记办法》对此也没有作出规定。住房和城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》明确规定:“登记簿应永久保存并妥善保管。”我国绝大部分地方立法也都规定了登记簿应当永久保存。如《上海市房地产登记条例》规定:“房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件,对房地产登记簿进行记载,并永久保存。”《天津市房屋权属登记条例》规定:“房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料,统一管理,永久保存。”《山东省土地登记条例》规定:“土地登记机关应当设置土地登记簿,对土地登记事项全面、真实、准确记载,并永久保存。”《深圳经济特区房地产登记条例》规定:“房地产登记簿、地籍资料和房地产原始凭证应当永久保存。”我国台湾地区《土地登记规则》同样规定了永久保存制度:“登记簿及地籍图由登记机关永久保存之。除法律或中央地政机关另有规定或为避免遭受损害外,不得携出登记机关。”可见永久保存登记簿是通行做法,本条延续这种做法,明确不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。

  由于登记簿对不动产交易具有重大影响,一旦灭失或者损坏,将给权利人以及利害关系人带来不可预测的损害。而在不动产登记簿的保存过程中,由于时间、环境、情势变化以及其他一些意外情况发生,登记簿确实可能出现损坏或灭失,也可能因过时而被新的格式取代,因而就需要对原有的登记簿采取一定的补救措施。所以,本条规定:“不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”对于“重建”的含义,通说认为包括不动产登记簿的重造与补造。所谓不动产登记簿的重造,是指不动产登记簿损坏或原有格式更新时,登记机关将原有登记簿上所记载的内容用户中心到新的登记簿上的行为。而不动产登记簿的补造是指登记簿因某种原因导致其毁损或灭失时,登记机关依照不动产其他资料(主要是档案资料)进行补充登记的行为。

  不动产登记簿由登记机构管理,这是《物权法》规定的原则。而且不动产登记遵循属地登记原则,不动产在哪个行政区域,自然由该行政区域的不动产登记机构负责登记,不动产登记簿也相应由其负责管理、保存。所以,当行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

  【执笔:国土资源部不动产登记中心蔡卫华、 刘志强】

 

 

 
 
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